Assemblea Condominiale Nulla se la Notifica Non è Regolare: La Sentenza che Cambia Tutto
Una recente pronuncia del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha acceso i riflettori sulle irregolarità nella convocazione dell'assemblea condominiale, sancendo l'annullabilità della delibera adottata. Con la sentenza n. 269 del 27 gennaio 2025, il giudice ha accolto l'impugnativa presentata da un condomino, evidenziando il mancato rispetto delle modalità di notifica dell'avviso di convocazione. Questo verdetto apre una riflessione importante sulle prassi condominiali e sulle conseguenze di una convocazione irregolare.
L'Importanza della Convocazione dell'Assemblea Condominiale
L'avviso di convocazione è un atto essenziale per la validità dell'assemblea condominiale. L'amministratore è il soggetto deputato alla convocazione, salvo i casi in cui debbano provvedere direttamente i condomini. La legge prevede modalità specifiche per la notifica, che devono garantire l'effettiva ricezione da parte di tutti gli aventi diritto.
L'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che la convocazione deve avvenire mediante raccomandata, PEC, fax o consegna a mano, e deve contenere luogo, data e ora della riunione. Inoltre, a seguito delle modifiche introdotte dal d.l. n. 34/2020 e dal d.l. 125/2020, la normativa ha recepito la possibilità di svolgere assemblee in videoconferenza, precisando che la piattaforma utilizzata deve essere indicata nell'avviso di convocazione.
La Violazione delle Norme sulla Notifica: Il Caso in Esame
Nel caso analizzato dal Tribunale campano, l'assemblea condominiale è stata convocata con modalità del tutto irregolari. Il verbale impugnato ha rivelato che la convocazione è avvenuta tramite affissione in bacheca e comunicazione in un gruppo WhatsApp, senza rispettare le prescrizioni legali. Di conseguenza, l'assemblea è risultata viziata e la delibera adottata è stata dichiarata annullabile.
La giurisprudenza è chiara su questo punto: il mancato rispetto delle modalità di notifica incide sulla validità della delibera. Il Tribunale di Bari (28 gennaio 2022) ha affermato che l'assenza di una corretta convocazione lede il diritto di informazione del condomino, privandolo della possibilità di esprimere il proprio voto con cognizione di causa.
Lezione per i Condomini: Le Notifiche Digitali Sono Rischiose
L'uso di strumenti informali come WhatsApp per la convocazione dell'assemblea è stato espressamente bocciato dal Tribunale di Avellino (8 aprile 2024, n. 1705). Questi mezzi di comunicazione non offrono garanzia di ricezione e non rientrano tra quelli previsti dalla legge. Pertanto, gli amministratori devono attenersi scrupolosamente alle modalità stabilite dal codice civile per evitare impugnazioni e annullamenti delle delibere condominiali.
Assemblea Mista: Presenza e Videoconferenza
Un aspetto interessante emerso dalla normativa più recente riguarda la possibilità di svolgere assemblee condominiali in modalità mista, con alcuni partecipanti presenti fisicamente e altri collegati in videoconferenza. L'art. 66 disp. att. c.c., modificato dal d.l. 125/2020, ha reso sufficiente il consenso della maggioranza dei condomini per adottare questa soluzione. Tuttavia, resta imprescindibile che la convocazione indichi chiaramente la piattaforma utilizzata e che tutti i partecipanti abbiano la possibilità di intervenire e votare.
Conclusione: Una Sentenza che Fissa un Precedente
La decisione del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere conferma che la corretta notifica dell'avviso di convocazione è un requisito imprescindibile per la validità delle delibere condominiali. L’amministratore deve attenersi alle prescrizioni legali, evitando comunicazioni informali che possano compromettere il diritto di partecipazione dei condomini.
In caso di convocazioni irregolari, ogni condomino ha il diritto di impugnare la delibera entro i termini previsti dall'art. 1137 c.c., garantendo il rispetto delle regole condominiali e la trasparenza nella gestione dell'edificio. Questa sentenza rappresenta un monito per tutti: le regole sulla convocazione non sono un mero formalismo, ma un presidio di legalità indispensabile per la corretta amministrazione del condominio.
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