Pagare l'affitto con disservizi: è obbligatorio? Scopri cosa dice la Cassazione!

Sospensione del pagamento dell'affitto: quando è legittima?

Un utente conduttore di un'unità immobiliare in un condominio, ci ha chiesto se è possibile sospendere il pagamento dell'affitto a causa di disservizi nelle utenze comuni, come il riscaldamento e il servizio idrico. 

La normativa e la giurisprudenza vigente

In base al Codice Civile e alle leggi in materia di locazione, il conduttore non può sospendere unilateralmente il pagamento del canone di locazione, anche in caso di disservizi che limitano parzialmente l'uso dell'immobile, come nel caso di un riscaldamento insufficiente o di una riduzione della pressione dell'acqua. La riduzione del godimento dell'immobile, infatti, non giustifica in sé la sospensione del pagamento, a meno che il bene diventi completamente inutilizzabile.

L'articolo 1575 del Codice Civile stabilisce che il locatore ha l'obbligo di mantenere l'immobile in buone condizioni e pronto per l'uso convenuto. Tuttavia, in caso di disservizi che non rendano l'immobile inutilizzabile, l'inquilino deve comunque continuare a pagare il canone. Invece, se il riscaldamento è completamente assente durante l'inverno o se manca completamente l'acqua, il conduttore ha il diritto di sospendere il pagamento del canone.

Cosa può fare l'inquilino in caso di disservizi parziali?

Nel caso di disservizi parziali, come una riduzione della potenza del riscaldamento o della pressione dell'acqua, l'inquilino ha la possibilità di chiedere una riduzione del canone proporzionata al disagio subito. Tuttavia, la sospensione del pagamento rimane una misura eccezionale e legittima solo nei casi di totale inabitabilità dell'immobile. In tali casi, l'inquilino potrebbe chiedere anche il risarcimento dei danni, ma dovrà continuare a pagare il canone fino alla risoluzione della questione legale.

Risoluzione del contratto e sfratto

Va ricordato che l'articolo 5 della Legge 392/1978 stabilisce che il mancato pagamento dell'affitto può comportare la risoluzione del contratto di locazione e, di conseguenza, il rischio di sfratto per l'inquilino che non adempie ai suoi obblighi. Perciò, sospendere il pagamento senza un valido motivo potrebbe portare a gravi conseguenze legali, tra cui l'evizione forzata dall'immobile.

Quando è legittima la sospensione del pagamento?

La Corte di Cassazione, con le sentenze n. 16918/2019 e n. 9666/2020, ha chiarito che la sospensione del pagamento è legittima solo quando la controprestazione del locatore viene meno in modo totale, cioè quando l’immobile diventa totalmente inutilizzabile. In tali casi, la sospensione è una difesa legittima per il conduttore.

In caso di disservizi che non compromettono l'uso dell'immobile, è quindi consigliabile continuare a pagare il canone e, se necessario, chiedere la riduzione del canone o il risarcimento dei danni tramite le vie legali.

Conclusioni

In sintesi, un inquilino non può sospendere unilateralmente il pagamento del canone a causa di disservizi che non rendano l’immobile inutilizzabile. Tuttavia, in caso di disservizi gravi, come la mancanza totale di riscaldamento o acqua, la sospensione può essere giustificata. 

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